Тайная доходность офисов
Лига-пресс, (16:28) 13 августа 2007 г.
Рынок московской коммерческой недвижимости признан одним из самых высокодоходных. Инвесторов даже не отпугивают высокие риски и непрозрачность рынка. Но доходы инвесторов в ближайшее время будут снижаться, в том числе и из-за ввода в эксплуатацию офисных зданий «Москвы-Сити».
Показатели развития и роста объёмов строительства коммерческой недвижимости в Москве опережают показатели Лондона, Нью-Йорка и Токио, сообщается в исследовании консалтинговой Knight Frank. «Рынок московской недвижимости – один из наиболее динамично развивающихся среди европейских стран», – говорится в отчёте компании.
Рост рынка характеризуется тем, что инвесторы могут рассчитывать на повышенный процент доходности. Инвестиции в строительство первоклассных офисных помещений в России с 2003 года удвоились, а доходность держится на высоком уровне. Так, в прошлом году инвесторы могли рассчитывать на 8–12 процентов дохода, в то время как доходность коммерческой недвижимости в крупнейших европейских столицах не превышала 5–6 процентов в год. - Начальная доходность офисов класса А, приобретаемых инвесторами, составляет от 8 до 10 процентов годовых, качественных торговых объектов – от 9 до 11 процентов, складских комплексов – от 10 до 12 процентов, – говорит управляющий директор Knight Frank Джереми Оутс. Это значительно больше, чем могут предложить развитые рынки Европы. Так, доходность недвижимости в Лондоне, Мюнхене, Милане не превышает 5 процентов, в Париже – 6.
Кроме высокой доходности московский рынок предлагает инвесторам и более быстрые сроки окупаемости.
- Доход собственника, который приобрёл объект уже на завершающей стадии строительства и затем его продал, в Москве достигает 8–10 процентов, – рассказывает Александр Крапин. – Столь высокие показатели характерны для развивающегося рынка.
Именно поэтому за Москвой в списке высокодоходных рынков офисной недвижимости следуют Польша, Чехия и Румыния.
По мнению Натальи Мишиной, старшего аналитика департамента инвестиционного консалтинга Colliers International, высокая доходность рынка московской офисной недвижимости связана с существенным дефицитом качественных площадей. Так, по её данным, в прошлом году на рынке офисов класса А и В предложение не превышало 975 тыс. м², в то время как спрос составил 1,32 млн. Александр Крапин добавляет, что на развитых рынках, где дефицит офисных помещений практически отсутствует, доходность не превышает 3–6 процентов в год. Рубен Алчуджян, управляющий директор консалтинговой компании в области коммерческой недвижимости Praedium, уверен, что «высокие ставки доходности на рынке офисной недвижимости связаны с более высокими, чем на развитых рынках, рисками – в частности, высоким уровнем коррумпированности и непрозрачностью юридической структуры проектов».
При этом доходность московского рынка офисной недвижимости в последнее время снижается. Исследователи Knight Frank замечают, что в 2004–05 годах годовой доход с коммерческой недвижимости в Москве достигал 12 процентов против 8–10 в прошлом.
Существенное снижение доходности аналитики связывают с ценой на землю, которая постоянно дорожает. - Только за первое полугодие цена земельных участков удвоилась, – поясняет падение доходности Крапин. – В результате коммерческая недвижимость подорожала на 40 процентов.
Рост цен на готовые объекты мог бы порадовать инвесторов, если бы не трудности с вхождением в проекты на начальных стадиях строительства. Поэтому зарубежные инвесторы не готовы инвестировать в «котлован». По сведениям Крапина, решение земельных и других вопросов, связанных с взаимодействием с московскими властями, иностранные компании предпочитают поручать российским коллегам. Несмотря на трудности, иностранцы продолжат инвестировать в офисную недвижимость, уверены эксперты. - C каждым годом количество сделок увеличивается, зарубежные инвесторы готовы входить в проект на ранних стадиях девелопмента путём заключения форвардных сделок купли-продажи, – констатирует Наталья Мишина. – Крупнейшие инвестиционные компании готовы вкладывать в объекты коммерческой недвижимости из-за высокой доходности. По её мнению, в ближайшем будущем рынок коммерческой недвижимости продолжит рост. - Рост российской экономики и улучшение прозрачности рынка будет способствовать увеличению активности на рынке коммерческой недвижимости, – говорит эксперт.
Менее оптимистично настроен Александр Крапин, который прогнозирует снижение доходности в секторе офисной недвижимости уже в ближайшее время. - Рынок коммерческой недвижимости раздут из-за существенного числа спекулятивных сделок, – говорит эксперт. – К тому же в условиях дефицита площадей продавцы устанавливают завышенные цены. По мнению эксперта, ситуация на рынке изменится в 2009 году, когда будут введены в эксплуатацию офисные площади «Москва-Сити». Рубен Алчуджян подтверждает, что тенденция к снижению доходности на рынке первоклассных офисов есть, но уровня европейских столиц (5 процентов) Москва достигнет не скоро.
Статьи по теме:
Авария на Новопеределкинской
Водитель въехал в остановку на Западе Москвы, ранив шесть человек.
Дело Пичушкина рассмотрят присяжные
Суд над "битцевским маньяком" будет открытым.
"Икарус" доехал только до МКАД
Автобус врезался в столб на Щёлковском шоссе, ранены 13 человек.
Было "отмыто" около $16 млрд.
Дело банка "Нефтяной" передано в суд.
ЦУМ ответит за "лохов"
ФАС намерена возбудить дело в отношении владельцев ЦУМа.
Предъявлено обвинение в групповой взятке
Передано в суд дело о прослушивании милиционерами граждан.
Четверо уже арестованы
В Москве объединены дела по 20 убийствам.
Деятельность "Спаса" подорвана
Число обвиняемых во взрыве на Черкизовском рынке возросло до восьми.
2,6 центнера опасной подделки будут уничтожены
В Москве изъята чёрная икра на 1,5 млн. евро.
Последние статьи
«Алые паруса» - главное торжество выпускников прошло в Санкт-Петербурге.
Сегодня, 31 мая Верховный суд России расширил пределы допустимой самообороны в случае проникновения грабителей в дом.
Российские военные высокоточными ракетами наземного базирования нанесли удар и уничтожили цеха по производству взрывчатых веществ и порохов для ВСУ в районе Павлограда (Днепропетровская область), заявил официальный представитель Минобороны генерал-майор Игорь Конашенков.
Пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков призвал не драматизировать отъезд некоторых знаменитостей из страны за рубеж в связи со спецоперацией на Украине.
Об этом заявил заместитель председателя Совета безопасности России Медведев, заметив, что остановка приведет к тому, что в скором времени биржевая цена на газ в Европе поднимется до €2 тыс. за тысячу кубометров.
02 февраля 2022 г. ::
СпортВ конце января в Мельбурне состоялся самый громкий и ожидаемый матч в мужском теннисном туре — Даниил Медведев против Рафы Надаля. Ожидания оправдались, игроки провели на корте больше пяти часов и выдали огненный матч.
Депутат Государственной думы РФ Евгений Фёдоров, представляющий «Единую Россию», предложил нанести предупредительный удар ядерным оружием по США в качестве одного из способов воздействия на Вашингтон.
Сотрудники кафедры биофизики биологического факультета МГУ совместно с коллегами из
ФИЦ ФТМ и ФНКЦ ФМБА России установили механизм взаимодействия веществ, вызывающих
чувствительность к свету, с шипами коронавирусов человека и нашли вещество, эффективно
обезвреживающее вирус SARS-CoV-2.
Россияне, которые хотят получить визу США, отнесены к категории Homeless Nationalities («бездомные национальности»), следует из документов Госдепа.
Экс-фронтмен группы «Агата Кристи» во время выступления на «Уральской ночи музыки» обвинил сотрудников и представителей Ельцин Центра в пропаганде либералистских взглядов и поддержке ЛГБ-сообщества.
