Земля обетованная, кадастровая

Бизнесмены опять недовольны.

Основной проблемой в земельных отношениях остаётся процедура переоформления прав на участки земли под приватизированными предприятиями, которую ещё полтора года назад Владимир Путин пообещал бизнесменам решить. Пока предприниматели добились лишь отсрочки до 2007 года. Они не хотят выкупать землю, которую считают своей, по ценам, которые считают завышенными. Минэкономразвития предлагает им все новые варианты выкупа, очередной из которых правительство обсудит сегодня.

По словам министра Минэкономразвития Германа Грефа, в России «нет адекватной оценки прав на землю, поэтому возникают большие проблемы с определением налоговой базы, с теневым оборотом прав на объекты недвижимости».

«- Предлагается концепция кадастра объектов недвижимости и подготовлен проект федерального кадастрового закона. Если правительство его одобрит, то в кратчайшие сроки внесём его в парламент», – поясняет он.

Сегодня выкупную цену земельного участка под предприятиями и объектами недвижимости, принадлежащего государству и муниципалитету, субъект РФ устанавливает в размере от 5 до 30 ставок земельного налога в поселениях с численностью населения свыше 3 млн. человек, от 5 до 17 ставок налога в поселениях от 500 тыс. до 3 млн. человек, от 3 до 10 ставок в поселениях до 500 тыс. человек. Ставки земельного налога на земли различных категорий определяются органами власти субъектов федерации или органами местного самоуправления.

«- Теперь Минэкономразвития предложило связать цену выкупа земельного участка с его кадастровой стоимостью, полагая, что такой подход позволит придти к «экономически обоснованной дифференциации выкупных цен».

Согласно их предложению, субъект РФ может установить цену выкупа в пределах не более 20% от кадастровой стоимости земельного участка в поселениях, где численность населения превышает 3 млн. человек. Под эту категорию сегодня попадают Москва и Санкт-Петербург. Для земельных участков, расположенных в иной местности, выкупная цена определяется не выше 5% от кадастровой стоимости земли.

Последний вариант предложений, подготовленный министерством, предполагает выкуп земли по кадастровой стоимости с понижающими коэффициентами от 0,2 до 0,7.

Срок переоформления права постоянного пользования земельными участками планируется продлить до 1 января 2007 года.

Андрей Шаронов, замглавы Минэкономразвития, считает кадастровую стоимость более или менее объективным механизмом. В министерстве надеются, что понижающие коэффициенты простимулируют выкуп земли.

Порядок определения и расчёта годовой арендной платы при переоформлении прав на земельный участок также планируется увязать с его кадастровой стоимостью.

Размер годовой арендной платы не должен превышать 3% кадастровой стоимости.

Что касается арендной платы за землю сельскохозяйственного назначения, принадлежащую государству или муниципалитету, то она не должна быть выше земельного налога, установленного для земель этой категории.

Арендную плату за земельные участки, расположенные на землях, ограниченных в обороте, предлагается установить в размере земельного налога. На взгляд Минэкономразвития, это «позволит обеспечить стабильность прав и создаст дополнительные юридические гарантии защиты прав сторон соответствующих договоров аренды от пересмотра условий этих договоров».

Для предотвращения спекуляции земельными участками Минэкономразвития предлагает ввести сбор за снятие ограничения на перевод земель, на которых запрещены реконструкция и строительство. Сбор может составить до 80% от кадастровой стоимости земельного участка. Законное уклонение от сбора предоставляется лишь в случае реконструкции и строительства объектов с участием бюджетных средств. Таким способом чиновники надеются ограничить перепрофилирование предприятий. Но эксперты полагают, что легче и дешевле будет купить новый свободный земельный участок, нежели уплачивать сбор. В ТПП России выкупную цену земельных участков считают слишком высокой. «- Максимальные размеры выкупной стоимости земельных участков и арендной платы являются завышенными и требуют дальнейшего обсуждения и корректировки», – говорит Лариса Макарова, эксперт департамента по законодательству ТПП. По её словам, расчёты предприятий цветной металлургии Свердловской области показывают, что по сравнению с действующей ценой цена с переходом к новому порядку исчисления ставок выкупа, аренды и земельного налога на основе кадастровой стоимости земли увеличится в 1,5 – 18 раз, а максимальный размер арендной платы – вдвое.

 К тому же, пользователь или арендатор земельного участка под предприятием, становясь его собственником, автоматически утрачивают право на реконструкцию или строительство на нём. Эксперты ТПП негативно оценили сбор за возможность строительства или реконструкции на приобретённой в собственность земле. «- Эти меры направлены на сохранение административных рычагов влияния на собственников предприятий», – поясняет г-жа Макарова. – Предлагаемый размер сбора многократно превышает цену выкупа земельного участка, а значит влечёт серьёзные ограничения на ведение хозяйственной деятельности собственниками земельных участков, модернизацию производства».

Она считает, что такой подход может быть выгоден в крупных городах, в остальных же поселениях сыграет на руку местным чиновникам. По мнению эксперта, это ставит арендаторов, пользователей и собственников земли в неравное положение, поскольку ограничения в виде запрета на реконструкцию и строительство коснутся только тех, кто приобрёл право собственности на земельный участок после вступления в силу закона.