Top.Mail.Ru
Межрегиональная Лига Журналистов
Информационный ресурс работает с 1998 года

Тайная доходность офисов

Лига-пресс, (16:28) 13 августа 2007 г.

Тайная доходность офисов
Рынок московской коммерческой недвижимости признан одним из самых высокодоходных. Инвесторов даже не отпугивают высокие риски и непрозрачность рынка. Но доходы инвесторов в ближайшее время будут снижаться, в том числе и из-за ввода в эксплуатацию офисных зданий «Москвы-Сити».
 
Показатели развития и роста объёмов строительства коммерческой недвижимости в Москве опережают показатели Лондона, Нью-Йорка и Токио, сообщается в исследовании консалтинговой Knight Frank. «Рынок московской недвижимости – один из наиболее динамично развивающихся среди европейских стран», – говорится в отчёте компании.
 
Рост рынка характеризуется тем, что инвесторы могут рассчитывать на повышенный процент доходности. Инвестиции в строительство первоклассных офисных помещений в России с 2003 года удвоились, а доходность держится на высоком уровне. Так, в прошлом году инвесторы могли рассчитывать на 8–12 процентов дохода, в то время как доходность коммерческой недвижимости в крупнейших европейских столицах не превышала 5–6 процентов в год. - Начальная доходность офисов класса А, приобретаемых инвесторами, составляет от 8 до 10 процентов годовых, качественных торговых объектов – от 9 до 11 процентов, складских комплексов – от 10 до 12 процентов, – говорит управляющий директор Knight Frank Джереми Оутс. Это значительно больше, чем могут предложить развитые рынки Европы. Так, доходность недвижимости в Лондоне, Мюнхене, Милане не превышает 5 процентов, в Париже – 6.
 
Кроме высокой доходности московский рынок предлагает инвесторам и более быстрые сроки окупаемости.
 
- Доход собственника, который приобрёл объект уже на завершающей стадии строительства и затем его продал, в Москве достигает 8–10 процентов, – рассказывает Александр Крапин. – Столь высокие показатели характерны для развивающегося рынка.
 
Именно поэтому за Москвой в списке высокодоходных рынков офисной недвижимости следуют Польша, Чехия и Румыния.
 
По мнению Натальи Мишиной, старшего аналитика департамента инвестиционного консалтинга Colliers International, высокая доходность рынка московской офисной недвижимости связана с существенным дефицитом качественных площадей. Так, по её данным, в прошлом году на рынке офисов класса А и В предложение не превышало 975 тыс. м², в то время как спрос составил 1,32 млн. Александр Крапин добавляет, что на развитых рынках, где дефицит офисных помещений практически отсутствует, доходность не превышает 3–6 процентов в год. Рубен Алчуджян, управляющий директор консалтинговой компании в области коммерческой недвижимости Praedium, уверен, что «высокие ставки доходности на рынке офисной недвижимости связаны с более высокими, чем на развитых рынках, рисками – в частности, высоким уровнем коррумпированности и непрозрачностью юридической структуры проектов».
 
При этом доходность московского рынка офисной недвижимости в последнее время снижается. Исследователи Knight Frank замечают, что в 2004–05 годах годовой доход с коммерческой недвижимости в Москве достигал 12 процентов против 8–10 в прошлом.
 
Существенное снижение доходности аналитики связывают с ценой на землю, которая постоянно дорожает. - Только за первое полугодие цена земельных участков удвоилась, – поясняет падение доходности Крапин. – В результате коммерческая недвижимость подорожала на 40 процентов.
 
Рост цен на готовые объекты мог бы порадовать инвесторов, если бы не трудности с вхождением в проекты на начальных стадиях строительства. Поэтому зарубежные инвесторы не готовы инвестировать в «котлован». По сведениям Крапина, решение земельных и других вопросов, связанных с взаимодействием с московскими властями, иностранные компании предпочитают поручать российским коллегам. Несмотря на трудности, иностранцы продолжат инвестировать в офисную недвижимость, уверены эксперты. - C каждым годом количество сделок увеличивается, зарубежные инвесторы готовы входить в проект на ранних стадиях девелопмента путём заключения форвардных сделок купли-продажи, – констатирует Наталья Мишина. – Крупнейшие инвестиционные компании готовы вкладывать в объекты коммерческой недвижимости из-за высокой доходности. По её мнению, в ближайшем будущем рынок коммерческой недвижимости продолжит рост. - Рост российской экономики и улучшение прозрачности рынка будет способствовать увеличению активности на рынке коммерческой недвижимости, – говорит эксперт.
 
Менее оптимистично настроен Александр Крапин, который прогнозирует снижение доходности в секторе офисной недвижимости уже в ближайшее время. - Рынок коммерческой недвижимости раздут из-за существенного числа спекулятивных сделок, – говорит эксперт. – К тому же в условиях дефицита площадей продавцы устанавливают завышенные цены. По мнению эксперта, ситуация на рынке изменится в 2009 году, когда будут введены в эксплуатацию офисные площади «Москва-Сити». Рубен Алчуджян подтверждает, что тенденция к снижению доходности на рынке первоклассных офисов есть, но уровня европейских столиц (5 процентов) Москва достигнет не скоро.
 
Мария Иванова, «Газета.Ru»
 

Межрегиональная Лига журналистов

Статьи по теме:

Последние статьи

Российский автопром для такси: утвержден предварительный перечень моделей для перевозчиков

Минпромторг России обнародовал первоначальный перечень автомобилей, отвечающих положениям нового закона о локализации такси. В предварительный список вошли свыше 20 моделей от шести отечественных производителей, включая Lada, УАЗ, Sollers, Evolute, Voyah и «Москвич».

Археологи нашли три стоянки неолита в Якутске

Археологи из Арктического научно-исследовательского центра Республики Саха обнаружили в Якутске три стоянки эпохи позднего неолита, относящиеся к ымыяхтахской культуре. В ходе раскопок было собрано 717 уникальных артефактов, включая керамику и инструменты из кремня. Новые находки расширяют знания о жизни древних охотников и собирателей и продолжают традиции исследований легендарного археолога Алексея Окладникова, открывшего памятники на этой территории ещё в 1940 году. Сейчас готовится научный отчёт для Института археологии РАН.

Трамп требует отменить право на гражданство для детей нелегалов

Администрация президента США Дональда Трампа обратилась в Верховный суд с апелляцией на решение нижестоящих судов, которые отменили указ Трампа об ограничении гражданства по праву рождения. Указ запрещает автоматическое получение гражданства детям, рожденным в США у родителей, находящихся в стране нелегально или на временных основаниях. Администрация настаивает, что это важная политика для безопасности границ и юридически обоснованная. Верховный суд теперь решит судьбу указа, что может повлиять на иммиграционную политику страны.

Независимые АЗС сокращают отпуск бензина из-за роста цен

В нескольких регионах России независимые АЗС начали ограничивать отпуск бензина из-за роста биржевых цен и ремонтов нефтеперерабатывающих заводов. Запрет на экспорт бензина продлён до конца года, что должно помочь стабилизировать рынок и снабжение внутреннего потребления. Министерство энергетики контролирует ситуацию и предпринимает меры для предотвращения дефицита.

В Ленинградской области число жертв отравления суррогатным алкоголем возросло до 19.

В Сланцах Ленинградской области семь человек умерли от отравления суррогатным алкоголем, трое находятся в больнице. Производство и продажу организовал 79-летний Николай Бойцов при помощи 60-летней сотрудницы детсада. Возбуждено уголовное дело, решается вопрос о заключении под стражу подозреваемых.

Новый скандал вокруг фон дер Ляйен вызван исчезновением секретных текстов Макрону

В Евросоюзе разгорается новый скандал из‑за исчезновения секретных SMS главой Еврокомиссии Урсулой фон дер Ляйен, отправленных президенту Франции Эммануэлю Макрону, что вновь поднимает вопросы о прозрачности и ответственности руководства европейских институтов и расследуется европейским омбудсменом.

Мнения

Валерий Елманов
Валерий Елманов,
политолог, заслуженный работник культуры РФ:

Если бы не Ленин

Валерий Елманов
Валерий Елманов,
политолог, заслуженный работник культуры РФ:

Спортивный геноцид или Ньюфашизм

Станислав Белковский
Станислав Белковский,
учредитель Института национальной стратегии, *выполняет функции иностранного агента:

Российским чиновникам рекомендовано вернуть детей и родителей на Родину

Валерий Елманов
Валерий Елманов,
политолог, заслуженный работник культуры РФ:

Переход на линию №…

Александр Архангельский
Александр Архангельский,
автор и ведущий программы "Тем временем" на телеканале "Культура":

Наша школа дожёвывает позавчерашние бутерброды

Станислав Белковский
Станислав Белковский,
учредитель Института национальной стратегии, *выполняет функции иностранного агента:

Дожить и пережить президента

Юлия Латынина
Юлия Латынина,
Обозреватель "Новой газеты" *выполняет функции иностранного агента:

Наука уничтожать

Валерий Панюшкин
Валерий Панюшкин,
Cпецкорр Русфонда, руководитель детского правозащитного проекта "Правонападение":

Рецепт радости