Жильё моё. Или не моё?

– Мы до сих пор не приватизировали нашу квартиру, есть сомнения. В чем все-таки заключается принципиальное отличие приватизированного жилья от неприватизированного?

– Приватизация дает большие права. Квартиру можно продать, передать по наследству, в том числе - завещать, подарить, распорядиться любым иным способом. Например, сдать в залог и получить кредит на приобретение жилья.

Вместе с тем на владельца приватизированного жилья накладывается ряд обязательств. Он несет ответственность за содержание своих квадратных метров. А если его жилище расположено в многоквартирном доме, то и за содержание общего имущества (подъезда, лестничных площадок и т.д.) - вместе с другими собственниками этого дома. Несет он расходы и на капитальный ремонт. Помимо этого владелец приватизированного жилого помещения обязан платить налог на имущество.

Неприватизированная квартира – жилье муниципальное, предоставленное по договору социального найма. Это означает, что такой квартирой можно только пользоваться. Вам не нужно платить за капремонт, это – обязанность собственника, в данном случае муниципалитета. Необходимо лишь вносить плату за жилье и коммунальные услуги. При этом, если жилец – человек малоимущий, плата будет ниже, поскольку по закону он должен вносить лишь коммунальные платежи. Плата за наем помещения с малоимущих не взимается.

Взвесив эти аргументы, каждый сам должен определиться, в какой квартире лучше жить: в собственной или в муниципальной, на условиях найма.

– В нашем доме большинство квартир приватизированы, однако мы остаемся пока нанимателями. Нас беспокоит такой вопрос: кто больше платит за услуги ЖКХ – квартиросъемщик или собственник?

– В соответствии с Федеральным законом «Об основах регулирования тарифов коммунального комплекса» для собственников и нанимателей квартир, находящихся в государственном, муниципальном и ведомственном жилом фонде, сохраняются одинаковые условия оплаты, а также предоставляются равные субсидии и компенсации.

– Наша семья из трех человек - муж, жена и ребенок 10 лет - проживает в двухкомнатной квартире. Решили ее приватизировать. Как выбрать форму собственности, чтобы в дальнейшем можно было приватизировать другую квартиру, полученную, например, по обмену?

- В вашем случае наиболее рационально двухкомнатную квартиру оформить в индивидуальную собственность несовершеннолетнего ребенка. Родители отказываются от своих прав приватизации, не теряя при этом права пользования жилплощадью. После совершения обмена вторую квартиру можно будет приватизировать на супруга, при этом жена отказывается от своих прав в пользу мужа. Третью неприватизированную квартиру, полученную, например, в случае повторного обмена, можно оформить в собственность супруги. И, наконец, по достижении ребенком совершеннолетия можно приватизировать и четвертую квартиру. В соответствии со ст. 11 Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за несовершеннолетними сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилья по достижении 18 лет, вне зависимости от того, участвовали ли они в приватизации вместе с родителями. Таким образом, теоретически в собственность вашей семьи из трех человек можно оформить 4 квартиры. В случае, если бы вы вместе приватизировали жилье в общую совместную собственность, то этого сделать уже нельзя.

– Мы до сих пор не приватизировали квартиру. Насколько мне известно, бесплатная приватизация отменяется с 1 января 2007 года. А когда заканчивается срок подачи документов?

– Действительно, Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», где предусмотрено право граждан на приобретение в собственность жилых помещений в государственном и муниципальном фонде, утрачивает силу 1 января 2007 года. Следовательно, заявление о приватизации вы можете подать в последний рабочий день 2006 года и даже требовать его реализации. Но вполне возможно, что соответствующие органы власти будут толковать приведенные нормы закона несколько иначе. Поэтому тем, кто не любит рисковать и судиться, советуем не оставлять решение вопроса на последний день.

– Недавно у меня умер отец. Я его единственная наследница. В 1995 году отец подал заявление на приватизацию квартиры, в которой жил один, но договор о передаче квартиры в собственность он не получил. Могу ли я заявить свои права на квартиру, приватизацию которой он не довел до конца?

– Если наследователь при жизни выразил волю на приватизацию занимаемого помещения и не отозвал своего заявления, но по независящим от него причинам был лишен возможности завершить процесс приватизации, то вы как наследница можете заявить свои права на квартиру.

В Федеральном законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» установлено, что решение вопроса о приватизации помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. В случае нарушения прав гражданина при решении данного вопроса он вправе обратиться в суд. В нашем случае срок не был соблюден по вине должностных лиц. Следовательно, нарушение срока, установленного в законе, не влечет прекращения вашего права на приватизацию.

Для того, чтобы включить жилье в наследственную массу, вам необходимо соблюсти срок принятия наследства, установленный ст. 1154 Гражданского кодекса РФ: шесть месяцев со дня смерти наследодателя. До истечения этого времени вам нужно обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства или о выдаче свидетельства о праве на наследство.

– Я подал все необходимые по закону документы на государственную регистрацию права собственности на квартиру по договору приватизации. Могу ли я быть уверен в том, что мое право зарегистрируют и мне не откажут в регистрации? В каких пределах регистрационная служба может проводить проверку прав?

– До того, как будет совершена государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним и запись об этом внесена в Единый государственный реестр прав, регистраторы Управления Федеральной регистрационной службы по ЧР проводят правовую экспертизу документов. В ходе экспертизы устанавливается законность сделки с недвижимостью, по которой вам переходит право собственности. И для этого не важно, регистрируется сама сделка или нет. Хотя договор приватизации не регистрируется и считается заключенным без его госрегистрации, при регистрации вашего права собственности будет проверено соблюдение требований закона о приватизации и жилищного законодательства.

Регистратору предстоит выяснить, к какому жилому фонду относится квартира: к государственному, муниципальному или ведомственному. Надлежит установить, заключался ли на квартиру договор найма или выдавался ордер, установить родственные отношения с нанимателем, дающие равные права на приватизацию. Если в приватизации участвуют не все члены вашей семьи, то будет проверено наличие всех отказавшихся от участия в приватизации. Здесь не следует забывать о членах семьи, обучающихся в другом городе, командированных, призванных на службу или осужденных. Несмотря на то, что они временно отсутствуют, право пользования квартирой и право ее приватизировать за ними сохраняется. Эти права сохраняются также за безвестно отсутствующими гражданами. Будет проверено также оформление самого договора передачи – наличие подписей полномочных лиц и т.п.

В связи с тем, что закон позволяет совершеннолетним участвовать в приватизации только один раз, будет проверено и это обстоятельство. Еще раз напомним, что в отношении несовершеннолетних закон делает исключение. Они имеют право на приватизацию дважды: 1 раз – до 18 лет и еще раз – после 18-ти.

– Решила приватизировать квартиру, но для этого нужно согласие мужа, а он вернется из командировки только через 9 месяцев. Боюсь, не успеем оформить право собственности на квартиру. Посоветуйте, что нам делать?

– Ваша ситуация отнюдь не безнадежная. Главное, успеть до 1 января 2007 года заключить в БТИ договор передачи квартиры. Для оформления договора приватизации вам потребуются заявления от всех участников приватизации, квитанция об оплате, ордер либо договор найма на квартиру, выписка из лицевого счета нанимателя, оригинал и копия документов, удостоверяющих личность. Окончательно завершить процесс получения жилья в собственность вы сможете и после 1 января 2007 года. Для этого вам надо будет обратиться в Управление Федеральной регслужбы по ЧР.

– Собираюсь разводиться с мужем. Могу ли я претендовать на раздел квартиры, приватизированной на его имя в период нашего брака, но в которой я не прописана?

– Квартира, полученная в собственность в порядке безвозмездной передачи в рамках приватизации, принадлежит на праве собственности тому из супругов, который ее приватизировал, и не входит в состав общей собственности супругов. Поэтому после расторжения брака разделу такое жилое помещение, если иное не предусмотрено брачным договором, не подлежит.

– Все ли имеют право на приватизацию жилья? Что нужно сделать для того, чтобы приватизировать квартиру?

– Право на приватизацию жилья имеют граждане, получившие государственное и муниципальное жилье до 1 марта 2005 года. По закону «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» лица, ставшие нанимателями квартир после 1 марта 2005 года, приватизировать ее уже не смогут.

Чтобы стать собственником жилого помещения, надо подать в МУП «БТИ и ПЖФ» г. Чебоксары заявления всем, участвующим в приватизации, приложить к ним квитанцию об оплате, ордер (договор найма на квартиру – при его заключении), выписку из лицевого счета нанимателя, документы, удостоверяющие личность граждан, участвующих в приватизации, и их копии.

После этого заключить договор передачи – приватизации. (Плата за оформление документов в БТИ зависит от срока: 2 месяца – 995 руб., 1 месяц – 1990 руб., 2 недели – 3500 руб.).

Однако само по себе оформление договора передачи жилья не свидетельствует о праве собственности на жилое помещение. Это право возникает только после его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, ведение которого осуществляет Управление Федеральной регистрационной службы по ЧР. Для этого необходимо подать заявление с приложением квитанции об уплате государственной пошлины размером в 500 рублей, договора передачи, ордера, выписки из лицевого счета нанимателя, а при необходимости – документа о согласии всех отказавшихся от участия в приватизации.