Собственник знает, что делать с землей

Главная цель проводимой в стране земельной реформы – ликвидация государственной монополии на землю. В собственности государства должны остаться только те земли, которые обеспечивают стратегические интересы, удовлетворяют государственные нужды. Все остальные будут в ведении частного сектора и муниципальных образований. Как идет процесс разграничения государственной собственности на землю в Чувашии? Об этом – беседа с министром имущественных и земельных отношений Чувашской Республики А. Доманиным.

- Александр Викторович, на какие виды собственности должна быть поделена земля?

- По новому Земельному кодексу Российской Федерации земля должна быть поделена на три вида собственности: федеральную, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную. Правовые основы и порядок разграничения устанавливаются Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 года. По предварительным данным, к собственности Чувашской Республики будет отнесено свыше 20 тыс. гектаров.

- Что даст разграничение государственной собственности на землю?

- Передача большей части земель юридическим и физическим лицам позволит с помощью рыночных механизмов обеспечить их эффективное использование. Есть право собственности - значит, можно пустить землю в хозяйственный оборот: сдавать в аренду, заложить, продать, использовать в ипотечном строительстве. К тому же при разграничении земель по уровням собственности будут объединяться объект недвижимости и земельный участок под ним в единое целое. А это сразу повысит инвестиционную привлекательность имущественного комплекса. Одним из результатов реформы должно стать прекращение деградации и запустения земель. Пустующих не должно быть в принципе. При рыночных отношениях совершенно нормально, что земля тоже товаром стала. И должна приносить реальный доход.

- Разграничением государственной собственности на землю в Чувашии занимается ваше министерство. Приходилось ли сталкиваться с какими-либо трудностями?

- В соответствии с правилами, утвержденными правительством Российской Федерации, юридические лица должны предоставить в Минимущество Чувашии сведения и правоустанавливающие документы на земельные участки, закрепленные за ними. Из-за того, что до начала реформ вопросам земельной собственности не уделялось должного внимания, большинство юридических лиц не имеют оформленных в установленном порядке документов на землю. Кроме того, не все земельные участки прошли межевание и поставлены на государственный кадастровый учет. В связи с чем процедура разграничения земель может приостановиться.

Процесс разграничения государственной собственности на землю выявил массу проблем. Не так давно прошло совместное заседание комитетов Совета Федерации по экономической политике и аграрно-продовольственной политике, на котором спикер Совета Федерации Сергей Миронов заявил о существенной пробуксовке земельной реформы в России. В частности, отметил, что основная цель земельной реформы не достигнута, земля до сих пор, по существу, не введена в оборот. По словам спикера, в России в собственности юридических лиц сейчас находится 0,5% земельного фонда, процедуру разграничения собственности должны пройти около 10 млн. земельных участков, а прошли чуть более 10 тысяч. Проблемы кроются как в недоработанности законодательства в области регулирования земельных отношений, так и в исполнении принятых законов.

- Александр Викторович, вы упомянули о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет и о межевании. Разъясните, пожалуйста, в чем заключаются эти процедуры и так ли они необходимы?

- Межевание и постановку на государственный кадастровый учет земельные участки должны пройти согласно Земельному кодексу Российской Федерации. Нередко эти процессы воспринимаются юридическими лицами и гражданами не очень положительно, так как это требует значительных финансовых затрат. Тем не менее сделать это необходимо.

Межевание проводится при постановке земельных участков на государственный кадастровый учет в Единый государственный реестр земель. Межевание – это комплекс землеустроительных работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Межа как раз и является границей участка.

Нам часто задают вопрос, нужно ли в обязательном порядке проводить межевание, например, в деревне или селе, ведь там каждый до сантиметра знает свои владения. На это можно сказать, что межевание носит заявительный характер. Межевание земельного участка и получение кадастрового плана необходимо только при совершении гражданско-правовой сделки. Процедура межевания прежде всего нужна государству: чтобы знать все характеристики участка как объекта налогообложения.

Что касается государственного кадастрового учета земельных участков, то это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить качественную и экономическую оценки.

- Вы сказали, что межевание участков – процедура довольно дорогостоящая.

- Да, процедура межевания, как я уже говорил, платная и проводится на основе договора между организацией, занимающейся проведением межевания, и землепользователем. Межевание проводят организации и подрядчики, имеющие соответствующую лицензию. Тарифы за земельный участок колеблются от 2 до 10-15 тыс. рублей и зависят от местонахождения земельного участка, объема и сложности землеустроительных работ.
Финансово устойчивые предприятия должны заказать эту процедуру самостоятельно, а бюджетным организациям помогает Минимущество Чувашии. Для граждан данная процедура обязательна, повторяюсь, только в случае совершения сделки с земельными участками (купля, продажа и так далее). Для проведения межевания гражданское или юридическое лицо должно обратиться в организацию, занимающуюся межеванием, где подробно разъяснят, какие документы необходимо представить для совершения этой процедуры.

- Какие конкретно мероприятия проводит Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики в рамках процесса разграничения государственной собственности на землю?

- Это мероприятия по подготовке и согласованию перечней земельных участков, на которые у Чувашской Республики возникает право собственности. После государственной регистрации права собственности Чувашской Республики к ней будут отнесены, во-первых, земельные участки, занятые недвижимым имуществом и находящиеся в республиканской собственности. Во-вторых, предоставленные соответствующим органам власти, а также созданным ими учреждениям, предприятиям, организациям, занятые недвижимым имуществом, приватизированным из республиканской собственности. И, наконец, участки, уже отнесенные к республиканской собственности федеральными законами.

Земельные участки по названным основаниям формируются в дела и включаются в соответствующие перечни, которые согласовываются с Территориальным управлением Минимущества России по Чувашской Республике. На сегодняшний день направлено 853 дела на земельные участки, подлежащие отнесению к республиканской собственности.

- Разграничение государственной собственности на землю, несомненно, затронет муниципальные образования, особенно с принятием нового закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

- Законодательство Российской Федерации предусмотрело возможность осуществления органами местного самоуправления единовластных полномочий по управлению и распоряжению всеми земельными участками на их территории. Однако передача земель в «ведение» органов местного самоуправления не означала ее закрепления за муниципальными образованиями на праве собственности. По сути, все эти годы они осуществляли права по владению, пользованию и распоряжению землями, находящимися в государственной собственности.

Принятие и вступление в силу новой редакции Земельного кодекса РФ, ряда иных федеральных законов поставило органы местного самоуправления перед совершенно новой правовой реальностью. Теперь в стране является конституционно признанным равенство прав частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности. Бремя содержания собственности гражданское право относит на самого собственника. А потому было решено, что каждый земельный участок в России должен найти своего либо публичного, либо частного собственника, чьи права будут зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Почему муниципалитетам следует активнее принимать участие в решении вопросов разграничения собственности на землю? Да потому, что ясность в вопросах собственности на землю для любого муниципального образования – это обязательное условие грамотного использования земельных ресурсов для привлечения инвестиций, территориального развития, успешного проведения торгов, конкурсов и аукционов по предоставлению земель частным лицам, а также для пополнения средств местных бюджетов путем введения современных механизмов взимания платы за землю.

Естественно, участие органов местного самоуправления в процессе разграничения собственности на землю не должно ограничиваться лишь проявлением их заинтересованности. Необходимы знания законодательных норм и правил, регулирующих процесс разграничения собственных прав и обязанностей, а также прав и, что важно, обязанностей всех многочисленных участников процесса, имеющихся «слабых мест» в процедуре разграничения. И, наконец, порядка, в котором должны действовать органы местного самоуправления для достижения наиболее полного результата.

Минимущество Чувашии, в свою очередь, регулярно проводит выездные семинары-совещания по вопросам земельных отношений для специалистов по управлению имуществом и земельными ресурсами муниципальных образований. И вопрос разграничения государственной собственности на землю никогда не остается без внимания. Кроме того, министерство является своеобразным консультационно-методическим центром. Наши сотрудники готовы оказать необходимую помощь, если у муниципальных образований возникают какие-либо трудности, касающиеся вопросов земельных отношений.

- Когда в Чувашии завершится процесс разграничения государственной собственности на землю?

- Процесс разграничения государственной собственности на землю и регистрация права собственности Чувашской Республики и муниципальных образований на земельные участки должны завершиться к концу 2007 года. Таким образом, будут созданы благоприятные условия для того, чтобы вся земля в нашей республике была задействована в гражданском обороте.