Застройщик теряет участок

Что побудило обратиться в суд жительницу Чебоксар Н. Митину (фамилия изменена)? По документам она – вынужденный переселенец. А таким людям закон требует оказывать помощь в обустройстве на новом месте. Обеспечение жильем, можно сказать, первоочередная задача. В октябре 1997 года столичная администрация издала официальный документ о предоставлении Фонду беженцев и вынужденных переселенцев ЧР 7 гектаров земли под индивидуальное строительство жилья. Нина Петровна была в числе претендентов на участок. В 99-м на основании представленных членами ее семьи удостоверений вынужденных переселенцев правление в бумажном варианте закрепило за ней шесть соток. Женщина и деньги внесла на отчуждение участка. Но почему-то не поторопилась оформить на него право аренды.

В октябре 2002-го истек 5-летний срок аренды земли, отмеренный на строительство индивидуального жилья для переселенцев. На этой площади решили построить новый современный микрорайон «Байконур», и там стали подниматься благоустроенные многоэтажные дома – с момента, как глава администрации Чебоксар своим распоряжением утвердил проект границ участка, отведенного застройщику-фонду под эти цели. В январе 2004-го срок аренды земли был продлен. Однако летом того же года администрация издает распоряжение об утверждении проекта границ участка, на который ранее претендовала Н. Митина. И она начинает хлопотать об оформлении необходимых документов.

Ситуация возникла непростая. Этот участок уже в аренде у землепользователя-застройщика, договор с администрацией прошел государственную регистрацию. И фонд не дал своего согласия на установление и утверждение границ спорного участка с последующей его передачей в аренду Митиной. Та обратилась в суд, считая нарушенными свои права и интересы. Просила понудить фонд не чинить ей препятствий по оформлению участка и обязать председателя подписать акт согласования его границ. Однако и ответчик привел не один довод в свою пользу.

По мнению руководства фонда, Митина вообще незаконно претендовала на участок, поскольку ее семья в составе четырех человек еще в 1993 году приобрела в собственность трехкомнатную квартиру в Чебоксарах. Но этот факт был скрыт. Что дало возможность членам семьи двумя годами позже незаконно получить статус вынужденных переселенцев (он продлялся вплоть до 2005 года) и претендовать на земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. Между тем прокурорская проверка показала, что в сводном списке вынужденных переселенцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий, Митина не состояла.

Первое решение суда, принятое в ноябре прошлого года, было в пользу застройщика микрорайона. Отказ в исковых требованиях Митиной мотивирован тем, что она вовремя не оформила участок, который позже стал принадлежать фонду на правах аренды. Но затем этот же суд вынес абсолютно противоположное решение. Он обязал ответчика не чинить Митиной препятствий и подписать акт согласования границ спорного участка.

Главный аргумент районного суда и высших судебных инстанций в пользу истицы – распоряжение главы столичной администрации от лета 2004 года об утверждении границ участка, на который претендовала Митина. Выходит, не имеет значения, что оно появилось после того, как был зарегистрирован договор о передаче земли в аренду фонду. Суд не увидел здесь «документального» противоречия. Впрочем, как и представитель администрации. Вроде того: одно распоряжение другому не мешает.

Истицу суд стал называть не иначе как «смежным землепользователем», что приводит ответчика в полное недоумение. Ведь по законодательству землепользователем можно считаться только после оформления правоустанавливающих документов на землю. Истице участок в аренду не представлялся и договор аренды с ней не заключался. Выходит, суд безосновательно изменил правовое положение истицы в рамках «земельного» дела?

Между тем участок, на который она претендует, находится внутри границ единого земельного участка, имеющего кадастровый номер и официально арендованного фондом. И зарегистрированное право аренды никем не оспорено и никто его не отменял. И земельный закон не предусматривает принудительное изъятие участка у законного землепользователя, который использует его по целевому назначению и вносит за него арендные платежи. По подсчетам фонда, за участок, на который претендует истица, уже уплачено свыше 100 тысяч рублей и понесены серьезные затраты на проведение на нем противооползневых работ.

Кроме того, в плане застройки микрорайона, утвержденного городским градостроительным советом, нет такого объекта, как индивидуальный жилой дом. По мнению ответчика, при таких обстоятельствах ни суд, ни горадминистрация не могут принудить застройщика и законного землепользователя подписать акт согласования границ участка, поскольку подписывать его или нет – это право фонда, а не его обязанность. При этом действия фонда не ущемляют права истицы на получение земельного участка под ИЖС в установленном порядке и в другом месте, но не на земле, уже занятой землепользователем.

Все эти доводы ответчик изложил в надзорной жалобе в Президиум Верховного суда ЧР. Но она туда не попала, «промежуточный» судья ВС счел, что нечего ей там делать. И в свою очередь заметил, что распоряжение главы администрации о предоставлении Митиной земельного участка тоже не отменено и не изменено и потому подлежит обязательному исполнению. Возражения ответчика, что в распоряжении речь идет не о выделении участка, а всего лишь об утверждении его границ (да и то в рекомендательном порядке), действия не возымели.

Равно как и доводы о том, что истица решила получить участок, используя мнимый статус переселенки и скрыв факт своего обустройства по новому месту жительства. Хотя прокуратура подтверждает, что статус переселенки ей был продлен без необходимых на то оснований. А начальник управления тыла и организации работы с вынужденными переселенцами Федеральной миграционной службы России сообщил, цитируем: «Наличие у вынужденного переселенца в собственности жилого помещения (доли собственности) свидетельствует об отсутствии у него обстоятельств, препятствующих в обустройстве на новом месте жительства… Таким образом, принятие решения о продлении срока действия статуса данной категории граждан, после его окончания, неправомерно». Суд же посчитал, что тут нужны более убедительные доказательства.

Решение суда вступило в законную силу. В сентябре этого года, ссылаясь на судебное решение, глава администрации своим распоряжением прекратил право фонда на аренду спорного участка. Но это еще не решение проблемы. Застройщик уверен, что это распоряжение неминуемо послужит поводом к череде новых судебных разбирательств. Дело в том, что после проведения на спорном участке противооползневых работ он уже не соответствует по размерам тому, на который рассчитывает истица, – стал меньше и непригоден для индивидуального строительства. Так что скорого завершения этой земельной истории, похоже, не предвидится.