КТО ЗАКАЗЫВАЕТ ПОГОДУ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

Пока не сбываются прогнозы некоторых российских экспертов, что скоро цены на жилье не только перестанут расти, но даже начнут снижаться. В одном из номеров газеты “Аргументы и факты” (3 марта 2004 г.) в статье “Рухнет ли недвижимость?” даже приводились такие цифры: “К концу года цены достигнут максимума, поднявшись еще на 35-45 проц., а затем упадут. Как минимум на 25 проц.”

Прочитав такое, я начала названивать знакомым, работающим на рынке жилья, и цитировать эти строки. “Такого не произойдет ни в одном из регионов России, - возражали они, - рынок диктует свои правила, а они пока таковы, что жилью еще долго расти в цене”. Это утверждение подкрепляют и данные Чувашстата: в III квартале прошлого года цена одного квадратного метра общей площади квартиры выросла по республике на 19,9 проц. по сравнению с тем же периодом позапрошлого года на первичном рынке жилья и на 28,8 проц. – на вторичном.

“Вторичка” вообще побила все мыслимые рекорды. “С начала прошлого года цены на это жилье в Чебоксарах выросли на 45 проц. – больше, чем в любом другом городе России. И если раньше после зимнего сезона наблюдалась хоть какая-то их стабилизация, то в минувшем году такого не было”, - сообщил корреспонденту “СЧ” Е. Емельянов – директор ЗАО “Чебоксарское городское агентство недвижимости”, проанализировав ситуацию на городском рынке жилья. Искать первопричину этого роста в повышении цен на строящееся жилье он не склонен.

Действительно, строительные организации в Чебоксарах имеют скромные прибыли по сравнению с соседними городами – Нижним Новгородом, Казанью. “Там в жилую новостройку обычно вкладывают свои средства не только строители, но и сторонние инвесторы, - пояснила финансовый директор чебоксарской строительной фирмы “Инкост” И. Александрина. - А они не станут финансировать проект, если рентабельность окажется ниже 50 проц. В Чувашии такого нет. Здесь сама строительная организация выступает и заказчиком, и подрядчиком, не имея большой прибыли. К тому же при продаже квартир ориентируемся на невысокие доходы жителей республики. Сравните – в Чебоксарах средняя цена квадратного метра жилья “от застройщика” – 500 долларов, в Нижнем Новгороде - порядка 800”.

Итак, погоду на республиканском рынке жилья сегодня делает “вторичка”. Причем как и на первичном рынке, повышенным спросом у наших небогатых земляков пользуются малогабаритные квартиры площадью 34-43 кв. метра. Как правило, это “хрущевки”, довольно высокая стоимость которых опровергает все нарекания, которые высказывались в их адрес лет 5-8 назад: и маленькие-то они, и неуютные, и туалет с ванной в одной комнате… Но вот поди ж ты: средняя цена квадратного метра в квартире-«хрущевке» - 18460 руб. (данные ЗАО “ЧГАН” на 1 января с.г.). А уж фешенебельная вторичная жилплощадь в Чебоксарах предлагается если не по московским ценам, то почти по питерским. Еще недавно элитное строящееся жилье в микрорайоне “Волжский-1” оценивалось в 15 тыс. руб. за квадратный метр. Сегодня там можно приобрести обжитую квартиру класса люкс площадью 156 кв. м за 3 млн. руб., то есть – по 19,2 тыс. руб. за “квадрат”. Вот вам и вторичное жилье.

Цены на рынке жилья стали расти так бурно, что это обеспокоило даже самих риэлтеров (конечно, не всех, а только самых дальновидных). “Рост цен носит спекулятивный характер и связан исключительно с механизмом установления стоимости продаваемого жилья”, - уверен Е. Емельянов. Он привел простой пример. Продавец просит за однокомнатную квартиру 550 тыс. руб. Риэлтер делает наценку в 10 тыс. рублей и дает в средствах массовой информации объявление о продаже жилья за 560 тыс. руб. Буквально через неделю другие продавцы, ориентируясь на рекламные издания, выставляют такие же квартиры на продажу уже за 560 тыс. рублей и никак не дешевле, а риэлтеры рекламируют их по цене 570 тыс. руб. Таким образом, рост цен на однотипные квартиры за месяц достигает 30-40 тыс. руб., в чем нетрудно убедиться на практике. В конце прошлого года одна моя знакомая жаловалась, что за неделю облюбованная ею квартира подорожала на 12 тыс. руб., а другая со слезами выложила 550 тыс. рублей за 32 “квадрата” старой планировки. Почти то же самое ей предлагали летом, но на 70 тыс. дешевле.

“Ни к чему хорошему такой рост цен с подачи риэлтеров не приведет, - резонно считает Е. Емельянов. – Уже сейчас резко уменьшилось число прямых продаж, зато стало больше сложных, многозвенных цепочек из-за падения покупательной способности населения. И вообще снижается количество продаж на вторичном рынке, о чем говорит уменьшение числа оформленных Регистрационной палатой сделок. Из-за этого падают доходы риэлтерских фирм”.

Как изменить порочную тенденцию? У Чебоксарского городского агентства недвижимости есть предложения на этот счет. Но в одиночку ничего не добьешься. Может, и другие специалисты-риэлтеры согласятся сесть за круглый стол переговоров? Наверное, и застройщики не должны оставаться в стороне. Они ведь тоже не простаки и в прошлом году повышали цены на новостройки не только из-за удорожания стройматериалов, но и ориентируясь на рыночные скачки. Хорошо, что пока первичное жилье расходится по такой стоимости, и окрыленные спросом строители ударными темпами возводят новые дома.

Но придет время, и продавать строящиеся квартиры будет некому: у людей просто не окажется таких денег, ведь заработки в республике, судя по всему, не собираются резко увеличиваться. Упадет спрос на новое жилье – не на что будет фирмам строить новые дома, и строительная отрасль может оказаться у разбитого корыта.